Reental vs Raizers: deuda a promotores con licencia francesa frente a inversión tokenizada (2026)

Respuesta corta. Raizers presta dinero a promotores inmobiliarios con reembolso al vencimiento, tiene licencia de la AMF francesa (FP-2023-5) y consta en el listado de la CNMV de proveedores europeos, pero no en el registro español de PSFP. Reental ofrece participaciones tokenizadas desde 100 euros, no figura en ese registro español y la salida depende de que otro usuario compre. Raizers publica objetivos del 8 al 12 % anual, sin TIR realizada ni tasa de mora; Reental declara una TIR media histórica del 16,5 %. Ninguna garantiza el capital.

Datos de plataformas revisados el 3 de noviembre de 2026 (listado de la CNMV de proveedores europeos releído el 4 de noviembre). Cifras de Reental a 4 de noviembre de 2026, facilitadas por la empresa. Reental edita esta página y es una de las dos partes comparadas, es decir, parte interesada. Por eso cada cifra lleva su fuente y su fecha, y lo que no hemos podido comprobar lo decimos. Las citas de fuentes en francés son traducción nuestra.

Qué es Raizers

Raizers es una plataforma francesa de inversión que, en su línea de crowdfunding inmobiliario, presta dinero a promotores. Según su página de crowdfunding inmobiliario, el inversor financia un proyecto de construcción, reforma o promoción en complemento de la financiación bancaria y recupera el capital de una sola vez al vencimiento (reembolso in fine), en plazos de 12 a 36 meses. Es deuda: no hay participación en la propiedad del inmueble.

La empresa es Raizers SAS. Su web ofrece además otros productos de ahorro (seguro de vida con Generali, SCPI, ETF y productos estructurados), que no tratamos aquí. Declara unos 460 millones de euros invertidos desde 2014 en más de 465 operaciones, más de 50.000 miembros y unos 60 millones de euros de intereses pagados en proyectos de deuda inmobiliaria ya reembolsados (raizers.com, 3 de noviembre de 2026). Son cifras autodeclaradas.

En España, la web lista nueve proyectos (Madrid, Córdoba, Tenerife, Barcelona y Navarra). Cuando la releímos el 4 de noviembre de 2026 todos figuraban como ya financiados, así que conviene mirar qué proyecto está abierto antes de comparar nada.

Cómo está autorizada Raizers y dónde figura en España

Raizers SAS se presenta como proveedor de crowdfunding autorizado por la AMF, el supervisor financiero francés, con el número FP-2023-5. No figura en el registro español de proveedores de financiación participativa (PSFP) de la CNMV, que recoge a las plataformas inscritas en España. Sí consta en el listado de la CNMV de proveedores europeos con el nº 6 y fecha de inicio del 20 de junio de 2023 (releído el 4 de noviembre de 2026). Es lo habitual en una plataforma extranjera que opera con pasaporte europeo: la autorización viene de su supervisor de origen y el listado español informa de que presta servicios aquí.

Su web no cita el Reglamento (UE) 2020/1503 ni explica qué ve un inversor residente en España (prueba de conocimientos, simulación de pérdida, periodo de reflexión). Menciona la ficha de información clave sobre la inversión (FICI) como documento que hay que leer antes de decidir, y no hemos leído ninguna. No hemos comprobado cómo se aplican esas salvaguardas a un residente en España.

El encuadre de Reental es otro. Reental no es una plataforma de financiación participativa autorizada por la CNMV y no figura en su registro de proveedores de servicios de financiación participativa (comprobado el 3 de noviembre de 2026). Según la documentación jurídica de la empresa, su producto no requiere esa autorización. Esto significa que el inversor no cuenta con las garantías específicas del Reglamento (UE) 2020/1503 (por ejemplo, la prueba de conocimientos, la simulación de pérdida y el periodo de reflexión), y que su participación no está respaldada por ningún supervisor de financiación participativa. Es una diferencia que debes tener presente antes de comparar cifras.

Reental y Raizers, punto por punto

Raizers presta a un promotor un importe que se devuelve al vencimiento. Reental reparte rendimientos de proyectos inmobiliarios tokenizados, con otro encuadre jurídico y una salida que no está garantizada. La tabla recoge lo que cada una publica, con fecha. Las cifras no se miden igual, así que no las restamos entre sí.

Qué rentabilidad publica Raizers y qué falta

Raizers publica objetivos, no resultados. Anuncia entre un 8 y un 12 % anual en la tarjeta de crowdfunding de su portada y entre un 10,5 y un 12 % en los proyectos españoles. La portada no precisa si es bruto o neto. La página dedicada al crowdfunding inmobiliario habla de rendimientos "observados" y "brutos" de entre un 8 y un 12 % anual, sin decir qué se descuenta para llegar al neto. No hemos encontrado una TIR realizada de proyectos ya devueltos.

Los 60 millones de euros de intereses pagados y los 460 millones invertidos son totales acumulados. No permiten calcular una rentabilidad, porque no dicen cuántas operaciones sufrieron retrasos, quitas o pérdidas, ni en qué plazos. Por eso no calculamos una tasa implícita.

Tampoco publica en su web una tasa de mora o de impago, y no hemos localizado una cifra oficial de ejecuciones hipotecarias o de pérdidas. Sin ese dato, no se puede estimar qué parte de los préstamos ha tenido problemas.

Reental declara una TIR media histórica del 16,5 % (a 4 de noviembre de 2026). Es una cifra de la propia empresa y de naturaleza distinta a los objetivos de Raizers: es un agregado histórico, no el rango anunciado de un préstamo. No indicamos si es bruta o neta porque el dato facilitado no lo precisa. Por eso no la ponemos al lado del 8 al 12 % de Raizers ni calculamos una diferencia. Las rentabilidades pasadas no son un indicador fiable de las futuras.

Garantías y riesgo de impago en Raizers

Según su web, las garantías de los préstamos son "eventualmente previstas": una hipoteca, el aval personal del directivo o una fiducia en garantía. Dependen de cada proyecto y no hemos visto cuál se aplica a cuáles, ni su rango ni su valor. Ese detalle estaría en la FICI de cada operación. La propia web dice que el riesgo de impago del promotor es limitado, pero existe, que el capital no está garantizado y que no se debe prestar más de lo que se pueda perder.

En Reental el riesgo depende de la estructura de cada proyecto (inmueble en EE. UU., préstamo participativo en España) y de que aparezca comprador para tus tokens. Son riesgos de naturaleza distinta y ninguno está cubierto por una garantía pública. En ninguna de las dos hemos podido medir el riesgo con una tasa de mora comparable.

Plazos, liquidez y fiscalidad

En Raizers el dinero queda inmovilizado hasta el vencimiento, que en los proyectos listados es de 12 a 24 meses. Su página de crowdfunding inmobiliario indica que por lo general no hay mercado secundario. En Reental puedes intentar vender tus tokens a otro usuario acreditado en la plataforma (la home habla de venta "24/7" en su P2P y la FAQ lo concreta como venta directa), pero nada garantiza comprador, precio ni plazo. Dinero que puedas necesitar en los próximos dos años no encaja bien en ninguna de las dos.

En fiscalidad, la web de Raizers explica solo el régimen francés. No hemos podido comprobar la retención ni cómo se declara para un residente fiscal en España; consúltalo con un asesor. Reental indica en su web que aplica un 19 % para residentes en España.

La cartera de Reental a 4 de noviembre de 2026

Según los datos que facilita Reental, hay 77 proyectos vigentes, con unos 87 millones de euros (aprox. 101 M$). De ellos, 50 están en explotación, 20 en reforma, 6 en construcción y 1 en financiación: Miami 7, con 1,19 M$ recaudados de 2 M$ (59,7 %). Los 51 proyectos cerrados suman unos 19,9 millones de euros. Reental declara que no tiene incidencias públicas. Son datos de la empresa, no auditados por terceros.

Raizers frente a las plataformas españolas de deuda

Si buscas deuda inmobiliaria con inscripción en el registro español, la comparación natural es Civislend: figura con el nº 8 en el registro de PSFP, pide 250 euros por proyecto, publica una tabla de mora hasta 2024 y una rentabilidad media del 11,08 % en 2025 (civislend.com, 3 de noviembre de 2026). Raizers pide 1.000 euros por proyecto, no publica mora y no consta en el registro español. Tienes el cara a cara con Reental en Reental vs Civislend y un panorama más amplio en las mejores plataformas de crowdfunding inmobiliario. Cada plataforma define sus cifras a su manera, así que esos números no son comparables sin más.

Para qué perfil encaja cada una

Ninguna gana en todo, y esto no es una recomendación personal. Raizers encaja si quieres prestar a un promotor con reembolso único al vencimiento, aceptas un mínimo de 1.000 euros por proyecto y asumes que no publica mora ni rentabilidad realizada, que la garantía varía por proyecto y que no habrá salida antes del vencimiento. Reental encaja si te interesa una participación tokenizada de proyectos inmobiliarios desde 100 euros, con pagos mensuales en USDT, y aceptas que su encuadre legal no es el de una PSFP, que la liquidez depende de que otro usuario compre y que su TIR media histórica no es comparable con el objetivo de un préstamo.

Las dos pueden convivir en una cartera, cada una con un importe que estés dispuesto a perder entero. La inversión inmobiliaria puede no devolver ni el capital ni el rendimiento esperado.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre Reental y Raizers?

Raizers presta dinero a promotores inmobiliarios con reembolso al vencimiento, desde 1.000 euros por proyecto, y tiene licencia de la AMF francesa. Reental ofrece participaciones tokenizadas de proyectos inmobiliarios desde 100 euros, con pagos mensuales en USDT y venta directa a otro usuario acreditado. Raizers consta en el listado de la CNMV de proveedores europeos (nº 6). Reental no figura en el registro de PSFP de la CNMV.

¿Está Raizers autorizada para operar en España?

Raizers SAS está autorizada por la AMF francesa (FP-2023-5) y consta en el listado de la CNMV de proveedores europeos de financiación participativa con el nº 6, desde el 20 de junio de 2023. No figura en el registro español de PSFP, que recoge a las plataformas inscritas en España. Opera con pasaporte europeo y su supervisor de origen es la AMF.

¿Qué rentabilidad ofrece Raizers?

Anuncia entre el 8 y el 12 % anual y entre el 10,5 y el 12 % en sus proyectos españoles. Son objetivos: la portada no precisa si son brutos o netos y no muestra una TIR realizada. La TIR media histórica del 16,5 % que declara Reental es de naturaleza distinta y no es directamente comparable.

¿Cuál es la inversión mínima en Reental y en Raizers?

En Reental, 100 euros (1 token = 100 euros), según la empresa. En Raizers, 1.000 euros por proyecto listado; su portada anuncia entrada desde 100 euros en SmartInvest.

¿Qué garantías tienen los préstamos de Raizers?

Según su web, las garantías son eventuales y dependen del proyecto: hipoteca, aval personal del directivo o fiducia en garantía. No hemos visto cuál se aplica a cada operación. La web advierte de que el capital no está garantizado y de que el riesgo de impago del promotor existe.

¿Publica Raizers la tasa de mora?

No en su web, y no hemos localizado una cifra oficial. Sin una tasa definida (periodo, alcance, días de retraso), no se puede comparar con la de otras plataformas.

¿Puedo vender mi inversión antes del vencimiento en Raizers o en Reental?

Según la web de Raizers, por lo general no hay mercado secundario y los fondos quedan bloqueados hasta el vencimiento. En Reental se puede vender a otro usuario acreditado en la plataforma, pero no está garantizado que haya comprador, precio ni plazo, y su aviso de riesgo menciona la falta de liquidez.

¿Cobra comisiones Raizers al inversor?

Su portada indica que no hay gastos de entrada en deuda inmobiliaria. No hemos encontrado un documento de tarifas con el detalle de otros posibles costes, así que conviene revisar las condiciones de cada operación antes de invertir.

¿Cómo tributan las inversiones de Raizers para un residente en España?

No lo hemos podido comprobar. La web de Raizers explica solo la fiscalidad francesa y no detalla la retención para residentes en España. Consulta a un asesor fiscal antes de invertir.

¿Está Reental autorizada por la CNMV como Raizers?

No de la misma forma. Raizers consta en el listado de la CNMV de proveedores europeos con el nº 6, con licencia de la AMF. Reental no es una plataforma de financiación participativa autorizada por la CNMV y no figura en su registro de proveedores de servicios de financiación participativa (comprobado el 3 de noviembre de 2026). Según la documentación jurídica de la empresa, su producto no requiere esa autorización. Esto significa que el inversor no cuenta con las garantías específicas del Reglamento (UE) 2020/1503 (por ejemplo, la prueba de conocimientos, la simulación de pérdida y el periodo de reflexión), y que su participación no está respaldada por ningún supervisor de financiación participativa.

Aviso de riesgos

Invertir en préstamos o participaciones inmobiliarias puede suponer la pérdida total o parcial del capital, falta de liquidez y que no se obtenga el rendimiento esperado. Las rentabilidades pasadas no garantizan las futuras. Ni Raizers ni Reental ofrecen garantía de capital, y esta página no es asesoramiento financiero, fiscal ni legal: consulta a un profesional antes de invertir. Reental es parte comparada en este texto. Las cifras de Reental son datos facilitados por la empresa (4 de noviembre de 2026); las de terceros son autodeclaradas por cada plataforma o proceden de prensa, y están sujetas a cambios.

Fuentes

• Raizers, portada (2026-11-03): Mínimo 1.000 € (100 € en SmartInvest), objetivo 8-12 %, 10,5-12 % en España, plazos de 12 a 24 meses, 460 M€ en más de 465 operaciones, AMF FP-2023-5, nueve proyectos en España.
• Raizers, crowdfunding inmobiliario (2026-11-04): Funcionamiento, reembolso in fine, 12 a 36 meses, garantías eventuales, rendimientos brutos, sin mercado secundario, fiscalidad francesa.
• CNMV, registro de PSFP (2026-11-03): Raizers y Reental no figuran.
• CNMV, proveedores europeos de financiación participativa (2026-11-04): Raizers SAS, nº 6, inicio 20/06/2023.
• Civislend, portada (2026-11-03): Mínimo 250 €, 11,08 % de media en 2025, registro nº 8.
• Reglamento (UE) 2020/1503 (EUR-Lex) (texto consolidado): Marco europeo de la financiación participativa.
• Reental, FAQ (2026-11-03): Estructura, KYC, liquidez, pagos.
• Reental, proyectos (2026-11-03): Rentabilidades estimadas por proyecto.
• Reental, home (2026-11-03): Pagos mensuales en USDT, retención 19 %.
• Reental, datos facilitados por la empresa (2026-11-04): Mínimo 100 €, TIR media histórica 16,5 %, 106,9 M€ en 128 proyectos, 77 vigentes, 51 cerrados, sin incidencias públicas declaradas.