En resumen: comprar nuda propiedad es pagar hoy, con descuento, una vivienda cuyo uso conserva otra persona, normalmente de por vida. El descuento lo fija la ley según la edad; lo incierto es el plazo.
- El usufructo vitalicio vale 89 menos la edad del usufructuario, en porcentaje, con un mínimo del 10% y un máximo del 70% (art. 26 Ley del ITP).
- Con un usufructuario de 75 años, la nuda propiedad de un piso de 300.000 € vale 258.000 €.
- En 2025 hubo 1.798 operaciones; lidera la Comunidad Valenciana con 433 (idealista/news).
- El vendedor tipo tiene 75 años de media y en torno al 60% son mujeres (Infobae).
El descuento de una nuda propiedad no se negocia: lo fija una fórmula legal ligada a la edad de quien conserva el uso de la vivienda. Lo que queda abierto es el plazo, y ahí es donde se decide si la operación sale bien o se convierte en una espera sin retorno.
Qué es la nuda propiedad
La nuda propiedad es la titularidad legal de un inmueble sin el derecho a usarlo ni a percibir sus rentas: ese derecho, el usufructo, lo conserva otra persona, normalmente de forma vitalicia. Comprar nuda propiedad significa pagar hoy un precio con descuento sobre el valor de mercado a cambio de esperar, años o décadas, a que el usufructo se extinga y el comprador pase a tener la propiedad plena. Es una inversión a largo plazo con un componente que no existe en ningún otro activo de esta guía: el plazo depende de la vida de otra persona, no de un contrato con fecha fija ni de la evolución de un mercado.
Con más de 27.000 búsquedas mensuales en España, es también el término de mayor demanda de información de los tres bloques de contenido de este blog: señal de un interés que crece a la vez que envejece la población española y que se explica, en parte, por la falta de alternativas de liquidez para mayores propietarios de vivienda sin deuda que quieren complementar su pensión sin mudarse.
Cómo se calcula el descuento según la edad del usufructuario
| Edad del usufructuario | % valor usufructo (89 − edad, mín. 10%, máx. 70%) | % valor nuda propiedad | Ejemplo sobre vivienda de 300.000 € |
|---|---|---|---|
| 55 años | 34% | 66% | Nuda propiedad: 198.000 € |
| 65 años | 24% | 76% | Nuda propiedad: 228.000 € |
| 70 años | 19% | 81% | Nuda propiedad: 243.000 € |
| 75 años (edad media del vendedor, ver más abajo) | 14% | 86% | Nuda propiedad: 258.000 € |
| 80 años | 10% (mínimo legal) | 90% | Nuda propiedad: 270.000 € |
| 85 años | 10% (mínimo legal) | 90% | Nuda propiedad: 270.000 € |
Cálculo propio aplicando la fórmula legal del artículo 26 de la Ley del ITP sobre un valor de mercado ilustrativo de 300.000 €. No incluye gastos de compra (notaría, registro, ITP sobre el valor de la nuda, gestoría) ni la posible revalorización o depreciación del inmueble durante la espera.
El dato que se suele pasar por alto: el descuento baja a medida que el usufructuario envejece, porque estadísticamente queda menos tiempo de espera. La mejor relación descuento/plazo esperado no está en comprar al usufructuario de mayor edad posible, sino en entender la esperanza de vida real de cada caso, no solo la edad. Un ejemplo real recogido por prensa ilustra bien el extremo alto del rango: una vivienda de 99 m² en Madrid, propiedad de una vendedora de 79 años, se transmitió en nuda propiedad por 160.000 €, unos 1.616 €/m², muy por debajo del precio medio del mercado libre madrileño, que en las mismas fechas se movía entre 5.000 y 6.585 €/m² en las zonas de referencia citadas (El Español/Invertia).
El riesgo que sí existe: actuarial, de liquidez y de gastos
La nuda propiedad no es una inversión sin riesgo. El riesgo aquí no es de mercado en el sentido clásico (no hay vacancia, no hay impago de alquiler), pero existe un riesgo actuarial (el usufructuario puede vivir muchos más años de lo estimado, lo que alarga el retorno del capital), un riesgo de iliquidez casi total (vender una nuda propiedad antes de la extinción del usufructo tiene un mercado secundario muy limitado) y un riesgo de gastos que el nudo propietario debe asumir igualmente (comunidad extraordinaria, IBI en algunos pactos, obras estructurales). No es una inversión "segura porque el usufructuario es mayor": es una inversión con un perfil de riesgo distinto, no ausente.
Qué compras exactamente
Compras la propiedad del inmueble inscrita en el Registro, con la carga del usufructo también inscrita. No puedes vivir en la vivienda, alquilarla ni venderla libre de esa carga mientras el usufructo esté vigente. Lo que sí puedes hacer, sujeto a lo pactado en la escritura, es vender tu nuda propiedad a un tercero (el nuevo comprador hereda la misma espera) o esperar a la extinción del usufructo (normalmente por fallecimiento del usufructuario), momento en el que consolidas el dominio pleno sin coste adicional. Durante todo ese periodo, el nudo propietario conserva el derecho de disposición sobre su parte (puede venderla, donarla o dejarla en herencia), pero no el de uso y disfrute, que es precisamente lo que compra el usufructuario.
Por qué existe el descuento
El precio de la nuda propiedad es el valor de mercado del inmueble en pleno dominio menos el valor del usufructo, calculado según la edad del usufructuario. La fórmula de referencia, tomada del artículo 26 de la Ley del ITP y Actos Jurídicos Documentados y de uso extendido en tasaciones y notarías, es:
Valor del usufructo vitalicio = (89 − edad del usufructuario) % del valor del inmueble, con un mínimo del 10% (a partir de los 79 años) y un máximo del 70% (hasta los 20 años) (Legalitas; Oscar Cano Abogados; confirmada de forma independiente por Rentarfy, que cita literalmente "89% menos la edad del ocupante" como la fórmula que usa Hacienda).
Valor de la nuda propiedad = 100% − porcentaje del usufructo, aplicado al valor de mercado del inmueble en pleno dominio.
Es una fórmula fiscal (nace del ITP), no una tasación de mercado real del riesgo actuarial, pero es la que usa la inmensa mayoría de operadores del sector como base de precio de partida (Alberto Valiño). En la práctica del mercado, el descuento final que se aplica sobre el valor de mercado del inmueble se mueve en un rango del 30% al 60% en función de la edad del usufructuario y de si el usufructo es vitalicio o temporal. Un usufructo limitado a 10-15 años, en lugar de vitalicio, suele traducirse en mayor descuento porque el plazo máximo de espera queda acotado de antemano (Engel & Völkers; Rentarfy).
Quién vende (y quién compra) nuda propiedad en España, con datos de cinco años
El mercado español de nuda propiedad no es un fenómeno nuevo ni puntual: lleva creciendo de forma casi ininterrumpida desde la caída provocada por la pandemia. La serie histórica, construida cruzando el Anuario de Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores con datos posteriores recogidos por idealista/news y El Español/Invertia, muestra la evolución siguiente:
| Año | Operaciones de nuda propiedad | Variación interanual |
|---|---|---|
| 2020 | n. d. | −25,7% (caída por pandemia) |
| 2022 | 1.657 | +23,7% (máximo de los últimos ocho años en ese momento) |
| 2023 | 1.845 | +11,3% |
| 2024 | n. d. | Estancamiento (sin crecimiento reportado) |
| 2025 | 1.798 | Prácticamente plano frente a 2024, tras el freno del año anterior |
Fuentes: 2020, 2022 y 2023, Colegio de Registradores, Anuario 2022 y cifras posteriores recogidas por El Español/Invertia; 2025, idealista/news. Las cifras de 2022-2023 (Registradores) y 2025 (idealista, sobre datos propios del portal) no son estrictamente la misma metodología de conteo, por lo que se citan por separado y no se suman ni se empalman como una única serie continua verificada.
Por comunidades autónomas, la Comunidad Valenciana lidera el mercado nacional en 2025 con 433 operaciones (24% del total), seguida de Andalucía (340), Madrid (251), Cataluña (179), Canarias (123), Murcia (64) e Islas Baleares (61) (idealista/news). Mirado por ciudad en lugar de por comunidad, Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia aparecen citadas como las cuatro plazas de mayor demanda actual, en ese orden (El Español/Invertia).
El perfil típico del vendedor (el usufructuario) tiene una media de 75 años, y aproximadamente el 60% son mujeres, que buscan liquidez para complementar la pensión o afrontar gastos sin dejar la vivienda en la que llevan viviendo años (Infobae). La prensa reciente añade matiz: aunque el grueso sigue siendo mayor de 70 años, crece el segmento de vendedores de entre 60 y 70 años que recurren a esta fórmula antes de lo habitual, en un contexto en el que el 96,6% de las personas mayores en España sigue viviendo en su propia casa (El Español/Invertia).
El perfil del comprador es, según las mismas fuentes, mayoritariamente un inversor local de entre 45 y 55 años que busca diversificar patrimonio con un activo de bajo riesgo de mercado y horizonte largo, aunque también aparecen compradores procedentes del mundo financiero que tratan la nuda propiedad como una clase de activo más dentro de una cartera diversificada, no como su única inversión (El Español/Invertia; Engel & Völkers). El motivo de fondo que explica por qué este activo atrae a este perfil concreto de inversor es patrimonial: cerca del 75% de la riqueza de los hogares españoles está en inmobiliario, no en activos financieros líquidos, según el economista Gonzalo Bernardos citado en el mismo reportaje. La nuda propiedad ofrece una vía de exposición a ese mismo tipo de activo con un desembolso inicial muy inferior al de comprar en pleno dominio.
Suelen ser viviendas en ubicaciones céntricas o de alta demanda, lo que en la práctica es buena noticia para el nudo propietario inversor: son los inmuebles con mejor liquidez futura cuando llegue el momento de vender en pleno dominio.
El pago al vendedor puede ser en un único importe o como renta vitalicia (pago periódico de por vida). La segunda fórmula es habitual porque, si el vendedor reinvierte la ganancia patrimonial en una renta vitalicia, puede beneficiarse de una exención fiscal del 100% sobre esa ganancia, cumpliendo ciertos requisitos (65ymás). Para el inversor, comprar con renta vitalicia en lugar de pago único cambia el perfil de caja: en vez de desembolsar todo el descuento de golpe, lo reparte en pagos mensuales mientras el usufructo sigue vigente.
Qué pasa fiscalmente al comprar, al mantener y al vender
En la compra: el ITP (o IVA si es primera transmisión) se calcula sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el valor pleno del inmueble: al ser ese valor ya inferior por el descuento del usufructo, la base imponible y el impuesto a pagar también lo son (Kalma; Mayor Solución).
Durante la tenencia: la titularidad de la nuda propiedad sin uso no genera imputación de rentas en el IRPF del nudo propietario, porque no dispone del bien (Taxdown). Si el inmueble no es tu vivienda habitual sujeta a otras exenciones, sí debes declarar su titularidad en el Impuesto sobre el Patrimonio si superas el umbral autonómico correspondiente. Los gastos de comunidad ordinarios corresponden normalmente al usufructuario (quien disfruta del inmueble), mientras que las obras estructurales y extraordinarias suelen recaer sobre el nudo propietario, pero esta distribución depende de lo pactado en la escritura, no es automática por ley en todos los casos, así que conviene revisarla antes de firmar.
En la extinción del usufructo (consolidación del dominio): cuando fallece el usufructuario y el nudo propietario pasa a tener la propiedad plena sin coste adicional, esa consolidación tributa en el Impuesto sobre Sucesiones (no en IRPF ni en ITP de nuevo), sobre el valor del usufructo que se extingue, según el tipo aplicable en la comunidad autónoma donde resida el nudo propietario (Ebrat Abogados). Este es el punto donde más varía el resultado neto de la inversión según comunidad autónoma. Reental no presta asesoramiento fiscal individualizado: consulta con tu asesor fiscal antes de operar, especialmente para estimar este impuesto en tu comunidad concreta.
En la venta posterior en pleno dominio: tributa como ganancia patrimonial en el IRPF sobre la diferencia entre el precio de venta y la suma de lo pagado por la nuda propiedad más el valor fiscal del usufructo consolidado (Gestoría Fullana).
Las cuentas de una compra: 300.000 € y un usufructuario de 75 años
| Concepto | Importe ilustrativo |
|---|---|
| Valor de mercado del inmueble en pleno dominio | 300.000 € |
| Edad del usufructuario en el momento de la compra | 75 años |
| % usufructo aplicado ((89−75) = 14%) | 14% → 42.000 € |
| Precio de compra de la nuda propiedad (86%) | 258.000 € |
| Gastos de compra estimados (ITP ~6-10% según CCAA sobre 258.000 €, notaría, registro) | ~20.000 € |
| Inversión total | ~278.000 € |
| Esperanza de vida estadística restante a los 75 años (referencia general, no individual) | 12-14 años aprox. |
| Valor estimado del inmueble en pleno dominio dentro de 13 años (revalorización ilustrativa 3%/año, dentro del rango 3-5% citado por fuentes del sector para vivienda en España) | ~440.000 € |
| Ganancia ilustrativa bruta si se vendiera tras consolidar el dominio | ~162.000 € (antes de impuestos sobre consolidación y venta) |
Ejemplo ilustrativo, no un caso real documentado. La revalorización anual del 3% aplicada es el extremo bajo del rango 3-5% citado por Rentarfy para vivienda en España a largo plazo: es una fuente comercial del sector y se usa aquí como referencia de rango, no como dato verificado de forma independiente. No incluye Impuesto sobre Sucesiones en la consolidación, IRPF de la venta final, gastos de mantenimiento durante los 13 años (algunos a cargo del nudo propietario según pacto), ni el escenario (también real y frecuente) de que el usufructuario viva más años de los estimados, lo que reduce la TIR anualizada del inversor sin reducir la ganancia nominal final.
Nuda propiedad frente a otras estrategias de esta guía
- Frente a comprar un piso ocupado (artículo dedicado): la nuda propiedad tiene un marco legal absolutamente claro y sin conflicto (el usufructuario tiene derecho reconocido por escritura, no es una ocupación ilegal), pero comparte con el piso ocupado la característica de que no puedes usar ni alquilar el inmueble durante un periodo indeterminado. Es riesgo de plazo sin conflicto, frente a riesgo de conflicto con plazo también incierto.
- Frente al house flipping (artículo dedicado): son estrategias casi opuestas en horizonte temporal: flipping se mide en meses, nuda propiedad en años o décadas.
- Frente a la inversión fraccionada tokenizada de Reental: la diferencia central es la liquidez. La nuda propiedad inmoviliza el capital durante todo el periodo de vigencia del usufructo, sin opción de venta parcial ni mercado secundario líquido. Reental permite vender las fracciones tokenizadas en el mercado secundario 24/7 o usar Reenlever para obtener liquidez sin vender, algo que la nuda propiedad, por su propia naturaleza jurídica, no ofrece.
Qué mirar antes de firmar una nuda propiedad
La nuda propiedad es la inversión inmobiliaria alternativa con más demanda de búsqueda en España de las siete que cubre esta guía, y también la que exige el horizonte temporal más largo: el descuento es real y calculable con una fórmula legal conocida, el mercado lleva creciendo (con altibajos) desde 2020 hasta rondar las 1.800-1.850 operaciones anuales, y el comprador típico ronda los 50 años y busca diversificar patrimonio, no especular a corto plazo. Pero el retorno depende de una variable que nadie controla, la duración de una vida humana. Si el perfil que buscas es el de una espera de años o décadas con descuento generacional conocido de antemano, es una opción sólida y jurídicamente clara. Si lo que buscas es exposición inmobiliaria con posibilidad de salida cuando la necesites, compara antes con comprar un piso ocupado (descuento distinto, plazo también incierto pero de otra naturaleza) o con una alternativa líquida como Reental.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se puede ganar invirtiendo en nuda propiedad?
Depende directamente de dos variables: el descuento inicial (función de la edad del usufructuario) y cuántos años tarde en extinguirse el usufructo. No hay una rentabilidad media de mercado verificada de forma independiente por una consultora o fuente oficial para este tipo de inversión en España. Varias plataformas del propio sector (Rentarfy, plataformas de nuda propiedad citadas en esta guía) hablan de rentabilidades acumuladas de entre el 5% y el 10% anual, o de un 7-10% en algunos casos concretos, pero son fuentes con interés comercial directo en la venta de este producto: se citan aquí con esa advertencia explícita, no como benchmark independiente. Es, con diferencia, el mayor hueco de información de este artículo.
¿Qué pasa si el usufructuario vive mucho más de lo esperado?
El nudo propietario sigue sin poder usar ni vender libremente el inmueble hasta que se extinga el usufructo. No hay compensación económica por esa espera adicional: es el riesgo actuarial inherente a esta inversión, y debe asumirse como posible desde el primer día.
¿Puedo vender mi nuda propiedad antes de que termine el usufructo?
Sí, es legalmente posible, pero el mercado secundario de nudas propiedades ya vendidas es mucho más reducido que el mercado primario (comprar directamente al usufructuario), lo que suele traducirse en menos compradores potenciales y más descuento sobre el ya aplicado.
¿Comprar nuda propiedad es lo mismo que una hipoteca inversa?
No. En la hipoteca inversa el propietario obtiene un préstamo con su vivienda como garantía y sigue siendo el dueño; en la venta de nuda propiedad, el propietario deja de ser dueño desde el primer momento y conserva solo el derecho de uso (usufructo). Son productos distintos con implicaciones fiscales y legales diferentes.
¿Quién paga la comunidad y el IBI mientras dura el usufructo?
Depende de lo pactado en la escritura, pero lo más habitual es que los gastos ordinarios de comunidad los asuma el usufructuario (quien vive en la vivienda y se beneficia de esos servicios) y las obras estructurales o extraordinarias las asuma el nudo propietario. No es una regla automática por ley: revísala línea por línea antes de firmar, porque cambia directamente la rentabilidad neta real de la operación.
Si el atractivo de la nuda propiedad es comprar con descuento y exposición inmobiliaria real, pero el horizonte de años o décadas y la iliquidez total no encajan con tu perfil, en Reental convertimos ese mismo tipo de activo en inversión fraccionada con mercado secundario: descubre los proyectos activos en Reental.
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Aviso legal: Este artículo tiene una finalidad exclusivamente informativa y educativa. No constituye asesoramiento financiero, fiscal, jurídico ni una recomendación personalizada de inversión. Toda inversión implica riesgos, incluida la posible pérdida parcial o total del capital invertido. Las rentabilidades pasadas no garantizan resultados futuros. Antes de tomar cualquier decisión de inversión, analiza tu situación personal, tus objetivos, tu horizonte temporal y tu tolerancia al riesgo y, si es necesario, consulta con un profesional cualificado.
Transparencia sobre IA: Este contenido ha sido elaborado con asistencia de herramientas de inteligencia artificial y posteriormente revisado, verificado y editado bajo responsabilidad editorial humana.
Datos y fuentes: idealista/news, Infobae, 65ymás, Legalitas, Oscar Cano Abogados, Alberto Valiño, Taxdown, Kalma (somoskalma.com), Mayor Solución, Ebrat Abogados, Gestoría Fullana, Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es), Colegio de Registradores (Anuario 2022 de Estadística Registral Inmobiliaria), El Español/Invertia, Rentarfy, Engel & Völkers, SeniorExpert. Cálculos del caso práctico y de la tabla de descuento por edad son propios, aplicando la fórmula legal del art. 26 Ley del ITP; no son una cotización real de mercado. Los rangos de rentabilidad (5-10% anual) citados en la FAQ proceden de plataformas comerciales del propio sector y se marcan explícitamente como tales, no como dato independiente verificado. Cifras vigentes a septiembre 2026. Datos de keyword research: Semrush, base "es", 2026-09-24.
