Impuestos para inversiones inmobiliarias en España (Guía 2025)

Invertir en vivienda en España en 2025 implica una carga fiscal elevada (alrededor del 30%), que afecta a todas las fases: compra (IVA, ITP, AJD), tenencia (IBI, Patrimonio, tasas), alquiler (IRPF con reducciones del 50% al 90%) y venta (plusvalía municipal e IRPF). Esta presión reduce notablemente la rentabilidad real frente a la estimada y desincentiva proyectos de vivienda asequible, dejando mayor margen solo a inversiones premium.

La fiscalidad es uno de los factores más determinantes a la hora de invertir en vivienda. En España, los impuestos asociados a la compra, tenencia, alquiler y venta de inmuebles pueden cambiar de forma radical la rentabilidad final. En este artículo repasamos en detalle cuáles son los principales tributos en 2025 y cómo afectan a los inversores.

La información presentada en este artículo es de carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. No somos asesores ni gestores. La normativa puede variar según la comunidad autónoma y la situación particular de cada inversor. Se recomienda consultar la fiscalidad local y contar con asesoría fiscal especializada para optimizar la inversión y garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones tributarias.

Impuestos en la inversión inmobiliaria

Invertir en vivienda no se limita al precio de compra. Desde el primer momento, el inversor se enfrenta a una serie de impuestos que impactan tanto en el desembolso inicial como en la rentabilidad futura. Estos tributos cambian según el tipo de operación y la comunidad autónoma, por lo que conviene conocerlos a fondo.

Al comprar vivienda

La compra de un inmueble en España está sujeta a impuestos distintos en función de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano. El coste fiscal puede suponer entre un 6% y un 11% del valor de compra, además de otros gastos asociados como notaría o registro.

• Vivienda nueva: el comprador paga un IVA del 10% sobre el precio, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma.
• Vivienda usada: la operación se grava con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía entre el 6% y el 11%. Algunas comunidades ofrecen bonificaciones para la adquisición de vivienda habitual o en el caso de compradores jóvenes.

Durante la tenencia

Una vez adquirida la vivienda, el propietario debe afrontar impuestos recurrentes de carácter municipal o autonómico. Estos gravámenes afectan directamente al coste de mantener el inmueble en el tiempo.

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): de carácter anual, su cuantía depende del valor catastral y del ayuntamiento.
• Impuesto sobre el Patrimonio: aplicable a residentes y a determinados no residentes que superen ciertos umbrales de patrimonio neto.
• Otros tributos municipales: tasas de recogida de basuras o recargos específicos por vivienda vacía, que varían según la localidad.

En el alquiler

El arrendamiento de un inmueble también tiene implicaciones fiscales relevantes. Los ingresos generados tributan en el IRPF del propietario, aunque existen reducciones y deducciones que permiten minorar la carga.

• IRPF: en 2025 la reducción general es del 50%, con incrementos hasta el 60%, 70% o 90% en determinados supuestos:
  • 90% si se alquila en zonas tensionadas con una rebaja mínima del 5% respecto al contrato anterior.
  • 70% si el inquilino es un joven de entre 18 y 35 años.
  • 60% en viviendas rehabilitadas o cedidas a la Administración.
• Deducciones autonómicas: aplicables en reformas que mejoren la eficiencia energética, con porcentajes de entre el 20% y el 60%.

Al vender

La venta de una vivienda genera nuevos impuestos que afectan directamente a la ganancia final obtenida por el inversor. Estos tributos varían en función del municipio y de si el vendedor es residente o no.

• Plusvalía municipal: impuesto local que grava el incremento de valor del suelo desde la compra hasta la venta. El tipo puede situarse entre el 15% y el 30%. Si no existe ganancia, se puede solicitar la exención.
• Ganancia patrimonial en IRPF: tributa en la base del ahorro, con tipos que van del 19% al 28%.
• No residentes: el comprador debe retener un 3% del precio como pago a cuenta sobre la posible ganancia patrimonial del vendedor.

Cambios recientes y propuestas legislativas

En 2025 se han introducido reformas que afectan de manera directa a los inversores inmobiliarios. Algunas medidas ya están en vigor y otras siguen en debate parlamentario.

• Fin de la Golden Visa: desde abril de 2025 ya no es posible obtener residencia en España a través de la compra de vivienda.
• Propuesta de impuesto extraordinario para extranjeros no comunitarios: aunque aún no se ha aprobado, supondría duplicar el coste de adquisición para estos compradores. Su viabilidad es reducida por las dificultades legales y parlamentarias.

Presión fiscal general en la inversión inmobiliaria

España se sitúa entre los países europeos con mayor presión fiscal en el sector inmobiliario. En 2025, la carga total alcanza el 30,3%, incluyendo impuestos de compra, tenencia, alquiler y venta. La variabilidad autonómica y la inestabilidad normativa incrementan la complejidad para los inversores.

Cómo afectan los impuestos a la rentabilidad

Los impuestos tienen un impacto directo en la rentabilidad de la inversión inmobiliaria en España. En 2025, la presión fiscal alcanza niveles que reducen de forma notable los beneficios reales frente a los cálculos iniciales.

La fiscalidad no solo determina la carga tributaria de cada operación, también condiciona de forma directa la rentabilidad final de tu inversión inmobiliaria. El impacto de los impuestos en España es especialmente relevante, ya que reduce de manera significativa los beneficios netos.

Resumen del impacto fiscal

• Carga total: La presión fiscal inmobiliaria ronda el 30,3%, una de las más altas de Europa. Solo en la compra inicial (ITP, IVA, AJD, notaría, plusvalía municipal) los costes pueden superar entre un 10% y un 15% del precio del inmueble.
• Durante la tenencia: El propietario debe asumir el IBI cada año, el posible Impuesto sobre el Patrimonio y tasas municipales adicionales (basuras, recargo por vivienda vacía).
• En el alquiler: Los ingresos tributan en el IRPF con reducciones de entre el 50% y el 90% según el perfil del inquilino o mejoras realizadas. Aun así, tras impuestos locales y limitaciones legales en las rentas, la rentabilidad final se ve reducida.
• En la venta: El inversor paga la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en el IRPF (entre el 19% y el 28%), lo que disminuye la ganancia acumulada tras años de inversión.

Consecuencias directas

• La suma de impuestos iniciales, anuales y finales puede recortar la rentabilidad real a niveles mucho más bajos que la rentabilidad “bruta” anunciada antes de impuestos.
• Las inversiones en vivienda asequible son las más castigadas, ya que la presión fiscal absorbe gran parte del beneficio. Esto provoca que muchos inversores se inclinen por proyectos premium o de lujo, reduciendo la oferta de vivienda accesible.
• La elevada fiscalidad frena proyectos de build to rent en ciudades tensionadas, donde los márgenes ya son ajustados.
• Factores adicionales como la inflación, la escasez de suelo o la inseguridad jurídica incrementan aún más los costes y reducen la rentabilidad neta.
• Las diferencias fiscales entre comunidades y la existencia de hasta 17 marcos normativos distintos añaden incertidumbre, lo que hace que España pierda atractivo frente a otros países europeos más estables.

En resumen: los impuestos en España pueden reducir la rentabilidad de una inversión inmobiliaria hasta niveles inferiores a los de países vecinos. Esto limita su atractivo, sobre todo en proyectos de vivienda asequible o de alquiler a largo plazo. Por este mismo motivo, invertir directamente con plataformas como Reental son una alternativa muy buena y con menor carga fiscal.