Cómo calcular la rentabilidad neta de un alquiler
TL;DR: La rentabilidad neta mide el rendimiento real de tu alquiler tras restar todos los gastos a los ingresos y dividir el beneficio entre la inversión total. Fórmula base: Rentabilidad neta (%) = [(Ingresos anuales – Gastos anuales) / Inversión total] × 100. Empieza por la rentabilidad bruta como filtro, incorpora todos los costes (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestión, intereses, vacancia) y compara. En el IRPF existen gastos deducibles y reducciones para contratos de vivienda habitual; revisa la guía de gastos deducibles y las reducciones aplicables.
La fórmula de la rentabilidad neta (paso a paso)
Antes de sacar números conviene diferenciar bruta y neta. La rentabilidad bruta te sirve como estimación rápida; la neta refleja lo que de verdad te queda una vez restados todos los costes asociados al inmueble. Calcular ambas te permite comparar oportunidades con criterio y evitar sorpresas de caja. Si quieres profundizar en métricas, aquí tienes qué significan ROI, IRR o TIR en inmobiliaria.
1) Ingresos anuales del alquiler
Multiplica la renta mensual por 12. Si prevés meses sin inquilino, añade una provisión de vacancia (por ejemplo, un mes al año equivale a un 8,33% de los ingresos). Para validar escenarios y sensibilidad de variables, puedes apoyarte en una calculadora como la de Fotocasa.
2) Gastos anuales
Suma todos los costes directamente ligados al inmueble: tributos locales (IBI, basuras), comunidad, seguros, mantenimiento y reparaciones, gestión, intereses y cualquier otro gasto necesario para obtener la renta. La Agencia Tributaria detalla qué conceptos son deducibles y con qué límites en su guía de gastos deducibles.
3) Inversión total
Es el precio de compra más los gastos de adquisición: impuestos (ITP/IVA), notaría, registro, gestoría, tasación y, si procede, reforma inicial necesaria para poder alquilar.
4) Cálculo de bruta y neta
- Rentabilidad bruta (%) = (Ingresos anuales / Inversión total) × 100
- Rentabilidad neta (%) = [(Ingresos anuales – Gastos anuales) / Inversión total] × 100
Gastos fijos (y recurrentes) a considerar
Tras el primer cálculo de bruta, el resultado real depende de identificar correctamente todos los gastos que asumes como propietario. Muchos son deducibles en IRPF si cumplen los requisitos de la Agencia Tributaria; además existe la amortización del inmueble y de los bienes cedidos con reglas específicas. Te resumo los más habituales y dónde contrastarlos.
Impuestos y tributos
Como propietario, normalmente asumirás el IBI, la tasa de residuos y otros tributos locales. A efectos de tu rentabilidad, computa lo que tú pagas realmente, con independencia de lo pactado con el inquilino. Sobre el reparto de gastos y práctica habitual, puedes revisar esta guía de Idealista y confirmar criterios fiscales en la página de gastos deducibles de la AEAT.
Comunidad, seguros y servicios
Incluye gastos de comunidad ordinaria y posibles derramas, seguro del hogar y, si lo contratas, seguro de impago. Los suministros suelen ir a cargo del inquilino en alquiler de larga duración, pero si los asumes tú, añádelos al cálculo. Como referencia práctica sobre costes recurrentes del propietario, consulta esta guía de Zazume.
Mantenimiento y reparaciones
Reserva una provisión anual para conservación y pequeñas reparaciones (pintura, electrodomésticos, fontanería menor). Estas partidas son deducibles como gasto de conservación y reparación. En cambio, las mejoras no se deducen como gasto del año: incrementan el valor amortizable del inmueble. La normativa lo detalla en la guía de gastos deducibles de la AEAT.
Gestión e intermediación
Si externalizadas la comercialización y/o la administración del alquiler con una agencia, incluye sus honorarios. Son habituales modelos de tarifa fija o un porcentaje sobre rentas.
Financiación
Incorpora los intereses y otros gastos financieros de la hipoteca. Son deducibles con límites y reglas vinculadas al rendimiento íntegro del inmueble. Revisa el detalle en la AEAT: gastos deducibles.
Vacancia e impagos (provisión)
Añade una provisión para meses sin inquilino e impagos. No es un “gasto contable” en el IRPF, pero sí una forma prudente de obtener una fotografía económica realista.
Ejemplo práctico con números ilustrativos
Este ejemplo es didáctico para entender el método; no refleja medias de mercado. Adáptalo a tu caso y contrasta cada cifra.
- Precio de compra: 150.000 €
- Gastos de adquisición: 12.000 €
- Inversión total: 162.000 €
- Renta mensual: 900 € → Ingresos anuales: 10.800 €
- Intereses de hipoteca (año): 2.100 €
- Comunidad: 70 €/mes → 840 €/año
- IBI + tasas: 550 €/año
- Seguro hogar: 220 €/año
- Mantenimiento (provisión): 1.000 €/año
- Gestión externa (5% de rentas): 540 €/año
- Vacancia estimada: 1 mes/año → 900 €
Opción A: tratar la vacancia como menor ingreso
Ingresos por ocupación: 10.800 – 900 = 9.900 €
Gastos: 2.100 + 840 + 550 + 220 + 1.000 + 540 = 5.250 €
Beneficio anual: 9.900 – 5.250 = 4.650 €
Rentabilidad bruta: 10.800 / 162.000 × 100 = 6,67%
Rentabilidad neta: 4.650 / 162.000 × 100 = 2,87%
Opción B: tratar la vacancia como gasto (provisión)
Ingresos anuales: 10.800 €
Gastos: 5.250 + 900 = 6.150 €
Beneficio anual: 10.800 – 6.150 = 4.650 €
Rentabilidad neta: 2,87% (idéntica al caso A)
Interpretación: con estos supuestos el margen neto es ajustado. Para mejorarlo, o bien aumentas ingresos (precio/ocupación) o bien reduces gastos (financiación, comunidad, mantenimiento, gestión). Si quieres experimentar con escenarios “¿y si…?”, prueba la calculadora de Fotocasa o esta guía con calculadora de Javi Linares.
Rentabilidad neta vs rentabilidad bruta
La bruta es un primer filtro útil, pero ignora impuestos, comunidad, mantenimiento, financiación y gestión. La neta, en cambio, muestra la capacidad real de generar caja del inmueble y te permite comparar manzanas con manzanas entre ciudades y tipologías. Por eso, lo recomendable es calcular ambas y usar la neta para decidir, sumando una estimación fiscal cuando proceda.. Si necesitas contexto de mercado por zonas, consulta las mejores ciudades de España para invertir en vivienda (2025).
MétricaCálculoUso recomendadoBrutaIngresos anuales / Inversión total × 100Preselección rápidaNeta (antes de IRPF)(Ingresos – Gastos) / Inversión total × 100Evaluar rendimiento real del activoNeta (después de IRPF)(Beneficio – IRPF) / Inversión total × 100Rendimiento final para el propietario
Fiscalidad del alquiler: deducibles y reducciones en IRPF
Los rendimientos del alquiler de vivienda tributan como rendimientos del capital inmobiliario. La normativa permite deducir los gastos necesarios para obtener la renta y practicar la amortización del inmueble y de los bienes cedidos. Además, hay reducciones sobre el rendimiento neto positivo para contratos de vivienda habitual en función del tipo de contrato y ciertas circunstancias. Conviene revisar cada año el manual de la Agencia Tributaria y, si es preciso, consultar con un asesor.
Puntos clave a contrastar en la AEAT:
- Gastos deducibles: intereses y gastos de financiación; tributos no estatales (IBI, basura); primas de seguros; gastos de conservación y reparación (no mejoras); defensa jurídica; amortización (regla general del 3% anual sobre el mayor entre coste de adquisición o valor catastral de la construcción, excluido el suelo, proporcional al tiempo alquilado).
- Reducciones: régimen vigente con reducción general del 50% para vivienda habitual y porcentajes superiores bajo condiciones (por ejemplo, contratos en zonas tensionadas con reducción de renta respecto al contrato previo, alquiler a jóvenes en zona tensionada, alquiler social o vivienda rehabilitada).
Además, si estás empezando o buscas optimizar tu cartera con un presupuesto acotado, aquí tienes una guía directa sobre cómo invertir en inmuebles en España con poco dinero.
¿Qué se considera una buena rentabilidad neta?
No existe una cifra universal. Depende de ubicación, riesgo, estado del inmueble, nivel de gestión y horizonte temporal. Como referencia, varias guías del sector consideran razonables rentabilidades netas a partir de niveles intermedios y siempre comparadas con alternativas de riesgo similar. Para poner contexto y expectativas, revisa estos análisis divulgativos de Prinex y BBVA. Si quieres afinar criterios cualitativos, este artículo te ayuda a definir qué es una buena inversión inmobiliaria.
Factores que influyen (y cómo optimizarlos)
Más allá de la fórmula, la rentabilidad neta depende de decisiones operativas y del ciclo del mercado. Identificar estas palancas te ayudará a mejorar el porcentaje final sin asumir riesgos innecesarios.
- Ubicación y demanda: zonas con demanda estable reducen vacancia y rotación. Para orientarte por mercado, revisa las mejores ciudades de España para invertir en vivienda (2025).
- Precio de compra vs. renta potencial: un mejor precio de adquisición impacta más en la neta que subidas marginales de renta.
- Calidad del inquilino: buen filtrado baja impagos y costes legales. Profundiza en riesgos en la inversión inmobiliaria.
- Estado del inmueble: reformas con ROI claro (baño, cocina, eficiencia energética) elevan renta y reducen mantenimiento.
- Gestión: externalizar resta tiempo propio, pero añade coste; compáralo con tu capacidad operativa.
- Financiación: tipo y plazo afectan intereses (deducibles) y flujo de caja; revisa condiciones y alternativas.
- Estrategia de ocupación: tradicional frente a otras modalidades; recuerda que temporal o turístico no accede a las reducciones de vivienda habitual en IRPF.
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Conclusión y próximos pasos
Calcular la rentabilidad neta no es solo aplicar una fórmula: implica medir con rigor, comparar alternativas y decidir con todos los costes sobre la mesa. Empieza por la bruta, pasa a la neta incorporando todos los gastos (incluida una provisión de vacancia y mantenimiento) y, por último, estima el impacto del IRPF con los gastos deducibles y reducciones vigentes. Para validar tus supuestos, utiliza una calculadora fiable como la de Fotocasa y contrasta los criterios fiscales en la Agencia Tributaria. Si buscas un enfoque menos operativo y más eficiente, valora invertir a través de Reental, plataforma de inversión inmobiliaria
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